Réduire ses impôts par la technique de mise à part de l’argent

La technique de mise à part de l’argent vous permet de réduire vos impôts en transformant graduellement vos dettes personnelles, dont les intérêts ne sont pas déductibles, en une nouvelle dette servant à financer les dépenses de votre entreprise et dont les intérêts seront déductibles.

Cette possibilité est offerte aux travailleurs autonomes, aux propriétaires d’entreprise individuelle, aux propriétaires d’immeubles locatifs et aux associés d’une société en nom collectif.

Conditions

• Être un particulier en affaires dont l’entreprise n’est pas incorporée.
• Gagner un revenu imposable élevé.
• Détenir des dettes personnelles importantes (prêt hypothécaire résidentiel, prêt automobile, carte de crédit, etc.).
• Présenter des dépenses d’affaires appréciables.

Fonctionnement

La technique de mise à part de l’argent suppose l’utilisation :

• de 2 comptes courants distincts permettant d’isoler vos revenus bruts et vos déboursés d’affaires
• d’une marge de crédit

Vous utilisez ainsi vos revenus bruts pour :

• couvrir vos dépenses personnelles
• effectuer vos paiements sur vos dettes d’affaires (s’il y a lieu)
• rembourser plus rapidement vos dettes personnelles dont les intérêts ne sont pas déductibles

Vous financez à 100 % vos dépenses d’affaires à même les avances sur votre marge de crédit. Votre marge de crédit pourrait aussi faciliter le financement prochain d’un projet personnel (chalet, bateau, nouvelle voiture, etc.).

Source: https://www.desjardins.com/particuliers/projets-evenements/economiser-impots/technique-mise-a-part/index.jsp

Situation de départ

• Maison personnelle : 1 000 000 $ avec hypothèque de 500 000 $ (intérêts non déductibles).

• Immeuble locatif (revenu) : 1 000 000 $ avec hypothèque de 500 000 $ (intérêts déductibles).

• Revenus nets de loyers (après dépenses courantes sauf hypothèque) : supposons 40 000 $/an.

Application de la technique MAPA

L’idée :

1. Les loyers encaissés ne servent pas à payer directement l’hypothèque locative.

2. On dépose 100 % des loyers dans un compte distinct (MAPA).

3. Avec cet argent, on rembourse l’hypothèque personnelle.

4. Pour payer les dépenses de l’immeuble (incluant capital + intérêts de son prêt), on refinance ou on reprend l’équivalent en marge de crédit hypothécaire attachée à l’immeuble à revenus.
   Résultat : la dette personnelle diminue et la dette d’affaires (donc déductible) augmente.

Exemple chiffré (année 1)

Revenus locatifs nets (après taxes, assurances, entretien) :

• 40 000 $ déposés dans le compte MAPA.

Utilisation :

• Ces 40 000 $ servent à rembourser l’hypothèque personnelle (non déductible).

Financement locatif :

• L’immeuble à revenus refinance via une marge de crédit hypothécaire.

• On retire 40 000 $ pour payer le service de dette (capital + intérêts) du prêt locatif.

• Comme ce refinancement sert exclusivement à payer des dépenses d’un immeuble productif de revenus → les intérêts sont déductibles.

Résultat après quelques années

• L’hypothèque personnelle diminue beaucoup plus vite (car elle reçoit les loyers nets).

• La dette de l’immeuble locatif augmente d’autant, mais elle est 100 % déductible fiscalement.

• À long terme :

  • Maison personnelle : hypothèque réduite voire nulle.

  • Immeuble locatif : hypothèque plus élevée, mais intérêts déductibles à 100 %.

Exemple chiffré après 5 ans

• Revenus locatifs nets déposés : 40 000 $/an × 5 ans = 200 000 $.

• Hypothèque personnelle réduite : 500 000 – 200 000 = 300 000 $.

• Hypothèque locative augmentée : 500 000 + 200 000 = 700 000 $ (mais intérêts 100 % déductibles).

Points importants

• Tout doit être bien documenté (comptes séparés, traçabilité bancaire).

• L’argent des loyers ne doit jamais transiter directement vers le prêt locatif, sinon la déductibilité peut être perdue.

• Un fiscaliste ou CPA doit valider la mise en place pour éviter toute contestation de l’ARC.

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