Optimiser la fiscalité de ses immeubles

Optimiser la fiscalité de ses immeubles demande une bonne planification et dépend de plusieurs facteurs (type d’immeuble, structure juridique, objectifs à court et long terme). Voici les principales stratégies utilisées au Québec et au Canada :

1. Structure de détention

• En nom personnel : simple mais moins flexible; les revenus locatifs s’ajoutent à votre revenu personnel (taux progressifs).

• En société (incorporation) : permet de profiter du report d’impôt (taux plus bas en société) et de déduire davantage de frais. Utile surtout pour les immeubles générant beaucoup de liquidités ou pour planifier une relève.

• Fiducie familiale : intéressante pour fractionner les revenus ou protéger l’actif.

2. Maximisation des déductions

• Intérêts sur l’hypothèque et marges de crédit : entièrement déductibles si liés à l’immeuble locatif.

• Amortissement (DPA / CCA) : possibilité de déduire une portion de l’immeuble (pas le terrain) pour réduire l’impôt. Attention : ça réduit l’ACB et augmente l’impôt à la vente (récupération de CCA).

• Frais d’entretien et réparations : déductibles immédiatement.

• Améliorations majeures : capitalisables, mais amortissables sur plusieurs années.

• Frais de gestion, assurances, taxes municipales et scolaires, services publics : tous admissibles.

3. Planification à long terme

• Remboursement hypothécaire : ne génère pas de déduction, mais augmente la valeur nette. Il peut être intéressant de réemprunter (effet de levier fiscalement déductible).

• Report de gain en capital : lors de la vente, vous pouvez étaler le gain sur 5 ans si vous vendez avec solde de prix de vente.

• Exonération résidence principale : si l’immeuble est partiellement occupé par vous-même, une partie du gain pourrait être exemptée.

• Roulement : transfert à une société ou aux enfants peut parfois se faire en report d’impôt.

4. Stratégies avancées

• Fractionnement de revenus (avec conjoint ou enfants majeurs via société/fiducie).

• Optimisation succession : geler la valeur des immeubles dans une société et transférer la plus-value future à la prochaine génération.

• Assurance vie corporative : pour prévoir la liquidité fiscale au décès.

• Planification avec une société de gestion : permet de centraliser les revenus, déduire certains frais supplémentaires, et protéger l’actif.

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