La vente d’une maison, d’un condominium, d’un chalet ou d’une autre propriété ayant servi de résidence principale doit être déclarée dans votre déclaration de revenus, même si le gain réalisé est entièrement exonéré d’impôt.

Pour nous transmettre les renseignements nécessaires, téléchargez le fichier Excel Préparation des impôts personnels disponible sur Impotax :

Télécharger le formulaire Préparation des impôts personnels

La grille concernant la vente d’une résidence principale se trouve dans le quatrième onglet, intitulé « Résidence ».

Pourquoi devez-vous déclarer la vente?

Une résidence principale peut généralement bénéficier de l’exemption pour résidence principale. Cependant, cette exemption n’est pas automatique : la vente ou toute autre disposition doit être déclarée correctement.

Depuis 2016, l’Agence du revenu du Canada exige que les renseignements de base sur la vente soient inscrits dans la déclaration de revenus. Le formulaire fédéral T2091 peut également devoir être rempli. Au Québec, la désignation s’effectue notamment au moyen du formulaire TP-274.

Le défaut de déclarer la vente peut entraîner des pénalités et compromettre l’application de l’exemption. Il faut donc nous informer de toute vente ou disposition, même si :

• vous avez habité la propriété pendant toutes les années où vous en étiez propriétaire;
• vous ne prévoyez aucun impôt à payer;
• la propriété a été transférée à un conjoint ou à un ex-conjoint;
• seulement une partie de la propriété a été vendue;
• la transaction n’a pas généré d’argent, par exemple lors de certains transferts ou changements d’usage.

Avant de commencer

Préparez, si possible, les documents suivants :

• le contrat d’achat original;
• l’acte de vente ou le contrat de vente;
• les états des déboursés du notaire lors de l’achat et de la vente;
• le relevé du courtier immobilier indiquant la commission;
• les factures relatives aux améliorations majeures;
• les documents indiquant les pourcentages de propriété;
• les documents relatifs à un transfert entre conjoints, à une séparation ou à une succession;
• les anciens rapports d’impôt si la propriété a déjà été louée ou utilisée pour gagner un revenu;
• toute copie d’un choix fiscal produit lors d’un changement d’usage, notamment un choix prévu au paragraphe 45(2) ou 45(3).

Ne vous fiez pas uniquement au solde de votre prêt hypothécaire. Le montant de l’hypothèque n’est généralement pas utilisé pour calculer le gain en capital.

1. Cas habituel — renseignements essentiels de la vente

Cette première section doit être remplie dans tous les cas.

Elle vise principalement le cas courant d’une résidence qui a été habitée pendant toutes les années de détention, qui n’a pas servi à gagner un revenu et dont le gain devrait être entièrement exonéré.

Catégorie du gain en capital

La catégorie « Biens à usage personnel » s’applique normalement à une propriété utilisée principalement comme résidence personnelle.

Une perte subie lors de la vente d’un bien à usage personnel, comme une résidence principale, n’est généralement pas déductible.

Résidence principale?

Choisissez la réponse qui correspond à votre situation :

• Oui : vous considérez que la propriété était votre résidence principale pendant toute la période pertinente;
• Non : la propriété n’a pas été votre résidence principale;
• En partie / à vérifier : la propriété n’a été votre résidence principale que pendant certaines années, une partie a été louée ou une autre situation particulière s’applique.

Le fait d’avoir habité une propriété ne garantit pas automatiquement que toutes les années pourront être désignées. Une seule propriété par unité familiale peut généralement être désignée comme résidence principale pour une année donnée.

Description de la propriété

Inscrivez une description simple et précise, par exemple :

• maison unifamiliale;
• condominium;
• duplex occupé par le propriétaire;
• triplex occupé en partie par le propriétaire;
• chalet;
• maison avec logement locatif;
• terrain avec résidence.

Si une partie de l’immeuble était louée ou utilisée pour une entreprise, précisez-le dans la description et dans les sections suivantes.

Date de disposition

Inscrivez la date officielle de la vente, généralement la date indiquée dans l’acte notarié.

N’utilisez pas :

• la date de la promesse d’achat;
• la date de l’inscription auprès du courtier;
• la date du déménagement;
• la date à laquelle vous avez reçu l’argent, si elle diffère de la date officielle de disposition.

S’il s’agit d’un transfert, d’un changement d’usage ou d’une disposition réputée plutôt que d’une vente ordinaire, indiquez la date de l’événement et fournissez une explication.

Date d’acquisition

Inscrivez la date à laquelle vous avez acquis la propriété.

Si vous et votre conjoint n’avez pas acquis vos parts à la même date, précisez les différentes dates dans une note. Faites de même si vous avez acquis une part supplémentaire ultérieurement, par exemple à la suite :

• d’un achat entre conjoints;
• d’une séparation;
• d’une succession;
• d’un refinancement accompagné d’un véritable transfert de propriété;
• d’une modification officielle des titres de propriété.

Le nombre de jours de détention sera calculé automatiquement par la grille à partir des dates inscrites.

Produit de disposition — prix de vente

Inscrivez le prix de vente total figurant dans l’acte de vente, avant la déduction de la commission immobilière, des honoraires du notaire et des autres frais de vente.

N’inscrivez pas :

• le montant net déposé dans votre compte bancaire;
• le produit restant après le remboursement de l’hypothèque;
• votre profit estimatif;
• votre part personnelle seulement, sauf indication contraire.

Si la propriété a été transférée sans contrepartie ou vendue à une personne liée pour un montant différent de sa juste valeur marchande, joignez une explication et toute évaluation disponible.

Déboursé ou prix de base

Inscrivez le coût fiscal connu ou estimé de la propriété. Il peut notamment comprendre :

• le prix d’achat;
• certains frais juridiques ou notariés liés à l’acquisition;
• les droits de mutation;
• certaines améliorations majeures de nature capitale;
• d’autres sommes qui peuvent légalement être ajoutées au prix de base rajusté.

Si vous n’êtes pas certain du montant, inscrivez les éléments séparément dans la section 3 et joignez vos pièces justificatives. Impotax déterminera les montants pouvant être retenus.

Adresse de la propriété

Inscrivez l’adresse complète :

• numéro et rue;
• ville;
• province;
• code postal.

Il faut inscrire l’adresse de la propriété vendue, même si elle est différente de votre adresse actuelle.

Numéro de lot ou de cadastre

Inscrivez le numéro de lot ou de cadastre indiqué dans l’acte d’achat, l’acte de vente, le certificat de localisation ou le compte de taxes municipales.

Si plusieurs numéros de lot sont associés à la propriété, indiquez-les tous.

Période de désignation

Indiquez la période pendant laquelle vous souhaitez désigner la propriété comme résidence principale.

Dans un cas habituel, cette période couvre généralement toutes les années de détention admissibles. Choisissez la réponse appropriée :

• Période après 1971 jusqu’à l’année courante;
• Certaines années seulement;
• Autre / à vérifier.

Inscrivez ensuite les années dans les champs « Année — de » et « Année — à ».

Par exemple, pour une résidence acquise en 2015 et vendue en 2026, inscrivez normalement :

• Année — de : 2015
• Année — à : 2026

Si vous ou un membre de votre unité familiale avez possédé une autre résidence pendant cette période, indiquez-le. Impotax déterminera la désignation la plus appropriée.

Part personnelle et part du conjoint

Inscrivez votre pourcentage réel de propriété ainsi que celui de votre conjoint ou de toute autre personne concernée.

Exemples :

• propriété détenue à parts égales : 50 % chacun;
• propriété détenue entièrement par un seul conjoint : 100 % et 0 %;
• propriété détenue selon une autre proportion : indiquez les pourcentages exacts.

Fiez-vous aux actes notariés et aux titres de propriété. Le fait qu’une personne soit cosignataire de l’hypothèque ne signifie pas nécessairement qu’elle est propriétaire.

Si les pourcentages ont changé au fil des années, fournissez :

• la date de chaque changement;
• le pourcentage détenu avant et après le changement;
• une copie de l’acte notarié;
• le montant payé ou reçu lors du transfert;
• la raison du transfert.

2. Questions de validation du cas habituel

Répondez à chacune des questions par Oui, Non ou À vérifier. Ajoutez des dates et des explications lorsque la réponse nécessite des précisions.

Avez-vous habité la propriété pendant toutes les années de détention?

Répondez Non ou À vérifier si, pendant une partie de la période :

• la propriété était vacante;
• elle était entièrement louée;
• vous viviez dans une autre résidence;
• elle était en construction ou inhabitable;
• vous étiez non-résident du Canada;
• vous ne l’avez pas normalement habitée.

Une résidence n’a pas nécessairement à être votre adresse principale pendant toute l’année, mais elle doit avoir été normalement habitée par vous, votre conjoint, votre ancien conjoint ou un enfant admissible, sous réserve des règles fiscales applicables.

Désignez-vous cette propriété comme résidence principale pour toutes les années?

Répondez Non ou À vérifier si vous ne souhaitez pas, ou ne pouvez pas, désigner toutes les années.

Cette situation peut survenir si votre famille possédait simultanément :

• une maison;
• un condominium;
• un chalet;
• une résidence située à l’étranger;
• une autre propriété ayant pris davantage de valeur.

Impotax pourra déterminer quelles années devraient être attribuées à chaque propriété afin d’optimiser l’exemption disponible.

Votre conjoint et vous étiez-vous les seuls propriétaires?

Répondez Non si une autre personne détenait une part de la propriété, notamment :

• un enfant;
• un parent;
• un frère ou une sœur;
• un ancien conjoint;
• un associé;
• une fiducie.

Indiquez le nom de chaque propriétaire et son pourcentage de propriété.

Une autre propriété familiale a-t-elle été désignée pendant une de ces années?

Répondez Oui si vous, votre conjoint ou un autre membre pertinent de votre unité familiale avez déjà désigné une autre propriété pour une année comprise dans la période.

Depuis 1982, l’unité familiale ne peut généralement désigner qu’une seule propriété comme résidence principale pour une même année. Cette restriction peut donc toucher autant votre propriété que celle de votre conjoint.

La propriété a-t-elle déjà été louée, même partiellement?

Répondez Oui si vous avez loué :

• la propriété en entier;
• un logement dans un duplex ou un triplex;
• un sous-sol;
• une chambre;
• une partie de la maison;
• la propriété à court terme, notamment sur Airbnb ou une plateforme semblable.

Indiquez les périodes de location, la superficie ou la proportion louée et si des revenus et dépenses de location ont été déclarés.

Une location temporaire ou accessoire n’entraîne pas nécessairement la perte de l’exemption, mais elle doit être analysée.

Une partie a-t-elle servi à gagner un revenu d’entreprise?

Répondez Oui si une partie distincte de la propriété a été utilisée pour exploiter une entreprise, une garderie, un bureau professionnel ou une autre activité commerciale.

Précisez :

• le type d’activité;
• les années concernées;
• la superficie utilisée;
• si des dépenses liées au domicile ont été déduites;
• si cette partie a subi des transformations importantes;
• si elle pouvait être utilisée séparément du reste de la résidence.

Le simple fait d’avoir occasionnellement travaillé de la maison ne signifie pas nécessairement qu’une partie de la résidence perd son admissibilité à l’exemption.

Avez-vous déjà demandé de l’amortissement?

Répondez Oui si vous avez demandé une déduction pour amortissement, aussi appelée DPA, à l’égard de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci.

Fournissez les annexes de revenus de location ou d’entreprise des années concernées. Une DPA demandée dans le passé peut avoir des conséquences importantes, notamment une récupération d’amortissement ou une restriction de l’exemption pour résidence principale.

3. Frais et coût fiscal

Cette section est particulièrement importante si le gain pourrait ne pas être entièrement exonéré.

Prix d’achat

Inscrivez le prix d’achat indiqué dans l’acte notarié.

Si vous avez construit la résidence, fournissez plutôt le coût du terrain et le détail des coûts de construction.

Améliorations majeures documentées

Inscrivez les dépenses qui ont procuré un avantage durable ou amélioré la propriété au-delà de son état initial, par exemple :

• agrandissement de la résidence;
• ajout d’un garage;
• ajout d’une piscine creusée;
• finition initiale d’un sous-sol;
• construction d’une terrasse permanente;
• remplacement majeur ayant amélioré considérablement le bien;
• rénovation structurale importante;
• frais liés à une nouvelle installation permanente.

Conservez les factures et les preuves de paiement.

N’inscrivez généralement pas les dépenses courantes d’entretien et de réparation, par exemple :

• peinture périodique;
• nettoyage;
• entretien du terrain;
• réparation mineure;
• remplacement d’une pièce brisée;
• intérêts hypothécaires;
• taxes foncières;
• primes d’assurance;
• frais d’électricité ou de chauffage.

En cas de doute, inscrivez la dépense et joignez la facture. Impotax déterminera si elle peut être ajoutée au coût fiscal.

Autres ajouts au coût

Cette section peut notamment comprendre certains frais d’acquisition ou autres déboursés de nature capitale :

• honoraires juridiques liés à l’achat;
• frais de notaire liés à l’acquisition;
• droits de mutation;
• frais d’arpentage;
• coût du certificat de localisation obtenu lors de l’achat;
• certaines dépenses engagées pour acquérir ou améliorer le bien.

N’incluez pas le remboursement du capital de l’hypothèque.

Commission immobilière

Inscrivez la commission payée au courtier, y compris les taxes applicables, selon le relevé de commission ou l’état des déboursés du notaire.

Honoraires juridiques ou frais de notaire liés à la vente

Inscrivez les honoraires directement liés à la disposition de la propriété.

Ne combinez pas ces honoraires avec ceux payés lors de l’achat : les frais d’achat doivent plutôt être indiqués parmi les ajouts au coût.

Autres frais de vente

Indiquez les autres dépenses directement engagées pour réaliser la vente, par exemple :

• certains frais juridiques;
• frais d’arpentage exigés pour la transaction;
• pénalités ou frais directement liés à la libération du titre, lorsqu’ils sont admissibles;
• dépenses particulières engagées pour conclure la vente.

Les frais de déménagement, le remboursement de l’hypothèque et les dépenses personnelles ne constituent généralement pas des frais de vente servant au calcul du gain en capital.

La grille calculera automatiquement un coût total indicatif et un produit net indicatif. Ces montants demeurent préliminaires et seront validés par Impotax.

4. Situations particulières à signaler

Répondez à toutes les questions, même si vous pensez que la situation n’aura aucun effet fiscal.

Changement d’usage : personnel vers location ou entreprise

Répondez Oui si vous avez commencé à louer ou à utiliser pour une entreprise une propriété qui servait auparavant à des fins personnelles.

Indiquez :

• la date du changement;
• la juste valeur marchande à cette date, si elle est connue;
• la proportion de la propriété visée;
• si le changement concernait la totalité ou seulement une partie du bien;
• si un choix fiscal a été produit.

Un changement d’usage peut entraîner une disposition réputée, même si la propriété n’a pas été vendue.

Changement d’usage : location ou entreprise vers personnel

Répondez Oui si une propriété locative ou commerciale est devenue votre résidence personnelle.

Fournissez les mêmes renseignements, ainsi que les déclarations de revenus des années durant lesquelles la propriété produisait un revenu.

Choix fiscal antérieur — paragraphes 45(2) ou 45(3)

Indiquez si un choix fiscal a déjà été produit afin de reporter les conséquences d’un changement d’usage.

Joignez une copie de la lettre de choix et, si possible, la preuve de sa transmission à l’Agence du revenu du Canada.

Terrain de plus de 0,5 hectare

Répondez Oui si le terrain dépasse 0,5 hectare, soit environ 1,24 acre.

En règle générale, la portion excédentaire n’est pas automatiquement comprise dans la résidence principale. Elle pourrait néanmoins être admissible si vous pouvez démontrer qu’elle était nécessaire à l’usage de la résidence, par exemple en raison de règles municipales relatives à la superficie minimale du terrain.

Fournissez :

• le certificat de localisation;
• la superficie totale;
• le plan cadastral;
• les règlements de zonage pertinents, s’il y a lieu;
• toute preuve démontrant la nécessité du terrain excédentaire.

Propriété détenue moins de 365 jours

Répondez Oui si la propriété a été revendue moins de 365 jours après son acquisition.

Selon les règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers, le profit pourrait être considéré comme un revenu d’entreprise plutôt que comme un gain en capital, sauf si une exception prévue par la loi s’applique.

Précisez la raison de la vente et fournissez les documents pertinents, notamment s’il y a eu :

• décès;
• séparation;
• naissance ou adoption;
• incapacité ou maladie grave;
• changement d’emploi;
• insolvabilité;
• menace à la sécurité personnelle;
• destruction ou expropriation du bien.

Séparation, décès, transfert au conjoint ou disposition réputée

Répondez Oui lorsqu’un événement autre qu’une vente ordinaire a modifié la propriété du bien.

Fournissez les actes notariés, ententes de séparation, documents successoraux et évaluations disponibles. Indiquez également si une somme a été payée ou reçue.

Période de non-résidence du Canada

Indiquez toute période pendant laquelle vous étiez non-résident du Canada alors que vous possédiez la propriété.

Précisez :

• votre date de départ du Canada;
• votre date de retour, s’il y a lieu;
• les années concernées;
• l’usage de la propriété durant votre absence;
• les revenus de location reçus;
• les formulaires fiscaux déjà produits.

La non-résidence peut limiter le nombre d’années admissibles à l’exemption et entraîner des obligations particulières lors de la vente.

Résidence située hors Canada

Une propriété située à l’extérieur du Canada peut, dans certaines circonstances, être désignée comme résidence principale. Elle doit néanmoins être déclarée selon les règles canadiennes et québécoises.

Fournissez :

• les contrats d’achat et de vente;
• les dates d’acquisition et de disposition;
• les montants dans la devise étrangère;
• les preuves des taux de change;
• les frais d’achat et de vente;
• les déclarations fiscales étrangères;
• l’impôt payé à l’étranger;
• les périodes durant lesquelles vous avez habité la propriété.

Documents à nous transmettre

Après avoir rempli la grille, transmettez-la avec les documents disponibles :

• acte d’achat;
• acte de vente;
• états des déboursés du notaire;
• relevé de commission du courtier;
• factures d’améliorations majeures;
• preuve des pourcentages de propriété;
• certificat de localisation;
• contrats de location, s’il y a lieu;
• annexes de revenus locatifs ou d’entreprise;
• copie de tout choix fiscal antérieur;
• évaluation de la juste valeur marchande lors d’un changement d’usage;
• documents relatifs à une séparation, un décès ou un transfert.

Il n’est pas nécessaire de retarder l’envoi de votre dossier si certains documents sont manquants. Indiquez clairement ce qui manque et transmettez les documents supplémentaires dès qu’ils deviennent disponibles.

Erreurs fréquentes à éviter

Afin de faciliter le traitement de votre dossier :

• ne confondez pas le prix de vente avec le montant net reçu;
• ne déduisez pas le solde de l’hypothèque du prix de vente;
• n’inscrivez pas toutes les rénovations sans distinguer les améliorations majeures des réparations courantes;
• n’oubliez pas une période de location, même courte;
• signalez toute utilisation commerciale d’une partie de la résidence;
• indiquez toute autre propriété détenue par vous ou votre conjoint pendant les mêmes années;
• utilisez les pourcentages juridiques de propriété figurant aux actes;
• mentionnez tout changement d’usage, transfert ou période de non-résidence;
• déclarez la vente même si vous croyez que le gain est entièrement exonéré.

Une grille pour recueillir les renseignements, pas pour déterminer l’exemption

La grille nous permet d’obtenir les renseignements nécessaires pour préparer correctement vos déclarations de revenus. Elle ne confirme pas automatiquement que la totalité du gain sera exonérée.

Après l’analyse de votre dossier, Impotax déterminera notamment :

• les années pouvant être désignées;
• la portion admissible de la propriété;
• le traitement de la part de chaque propriétaire;
• le prix de base rajusté;
• les frais de vente admissibles;
• le gain en capital, s’il y a lieu;
• les formulaires fédéraux et québécois requis.

Pour en savoir davantage, vous pouvez consulter les renseignements de l’Agence du revenu du Canada sur la vente d’une résidence principale ainsi que le formulaire québécois TP-274 – Désignation d’un bien comme résidence principale.

Cet article présente de l’information générale. Le traitement fiscal dépend des faits propres à chaque situation.

Retour aux conseils