Revenus et dépenses d’un immeuble locatif

Être propriétaire d’un immeuble à revenu implique de déclarer tous les revenus de location et de conserver un relevé détaillé des dépenses engagées pour gagner ces revenus.

Le fichier Excel offert par Impotax permet de regrouper les renseignements nécessaires à la préparation de vos déclarations de revenus. Il est recommandé de remplir une feuille distincte pour chaque immeuble locatif.

Vidéo explicative :
Revenus et dépenses d’un immeuble locatif

1. Renseignements généraux sur l’immeuble

Commencez par indiquer les renseignements permettant d’identifier l’immeuble et de déterminer votre part des revenus et des dépenses :

• l’adresse de l’immeuble;
• la période visée, pour un maximum de 12 mois;
• le type de propriété;
• le nom des copropriétaires, leur numéro d’assurance sociale et leur pourcentage de propriété;
• le nombre d’unités de logement;
• le pourcentage de l’immeuble occupé personnellement par le propriétaire;
• tout changement d’usage survenu pendant l’année.

Immeuble détenu en copropriété

Lorsque plusieurs personnes possèdent l’immeuble, chaque copropriétaire déclare généralement sa part des revenus et des dépenses selon son pourcentage de propriété.

Par exemple, si deux conjoints possèdent réellement un immeuble à parts égales, chacun déclare normalement 50 % des revenus et 50 % des dépenses. La répartition doit correspondre à la propriété réelle de l’immeuble et aux faits propres au dossier.

Propriétaire occupant

Si vous habitez une partie de l’immeuble, seules les dépenses attribuables à la partie locative sont généralement déductibles.

La répartition peut notamment être établie selon :

• la superficie occupée personnellement;
• le nombre de pièces;
• le nombre d’unités;
• l’utilisation réelle de chaque partie de l’immeuble.

La méthode choisie doit être raisonnable et appliquée de façon constante. Une dépense qui concerne exclusivement un logement loué peut généralement être attribuée entièrement à la partie locative.

Changement d’usage

Un changement d’usage peut survenir lorsqu’une résidence principale devient un immeuble locatif, lorsqu’un immeuble locatif devient une résidence principale ou lorsqu’une partie de l’immeuble change d’utilisation.

Cette situation peut avoir des conséquences fiscales importantes, notamment une disposition réputée, un choix fiscal ou une incidence sur l’exemption pour résidence principale. Elle doit donc être signalée au préparateur de déclarations de revenus.

2. Revenus de location à déclarer

Tous les revenus tirés de l’immeuble doivent être inscrits, même s’ils ont été reçus autrement que par dépôt bancaire.

Les revenus peuvent notamment comprendre :

• les loyers résidentiels;
• les loyers commerciaux;
• les revenus de stationnement;
• les revenus provenant d’espaces de rangement;
• les montants facturés pour des services;
• certaines indemnités d’assurance;
• les remboursements de dépenses;
• les autres revenus liés à la location.

Les remboursements ou ajustements de loyers accordés aux locataires doivent être indiqués séparément comme montants négatifs.

Dépôts et loyers payés d’avance

Un dépôt ou un loyer payé d’avance peut devoir être inclus dans le revenu selon sa nature et les conditions prévues au bail. Il est donc important d’indiquer clairement à quoi correspond le montant reçu.

Indemnités d’assurance

Une indemnité d’assurance servant à rembourser une dépense déjà déduite peut devoir être incluse dans les revenus ou réduire la dépense correspondante.

Une indemnité reçue à la suite de la perte ou de la destruction d’un bien peut toutefois recevoir un traitement différent. Conservez le relevé de l’assureur et les documents expliquant le calcul de l’indemnité.

3. Dépenses courantes de location

Une dépense est généralement déductible lorsqu’elle est raisonnable, engagée pour gagner un revenu de location et appuyée par des pièces justificatives.

Les principales dépenses courantes peuvent comprendre les catégories suivantes.

Publicité

Vous pouvez inscrire les dépenses engagées pour annoncer un logement à louer, notamment les frais de publication d’une annonce ou d’utilisation d’une plateforme de location.

Assurance

La prime d’assurance applicable à l’immeuble locatif peut généralement être déduite. Si la police couvre plusieurs biens ou une partie personnelle, seule la portion liée à l’activité de location doit être inscrite.

Intérêts

Les intérêts sur un emprunt utilisé pour acheter, entretenir ou exploiter l’immeuble locatif peuvent généralement être déductibles.

C’est l’utilisation de l’argent emprunté qui détermine la déductibilité des intérêts, et non l’immeuble donné en garantie. Le capital remboursé sur l’emprunt ne constitue pas une dépense déductible.

Conservez les contrats de financement, les relevés bancaires et les documents permettant de suivre l’utilisation des fonds empruntés. Les frais de financement ou de refinancement peuvent devoir être répartis sur plusieurs années.

Frais de bureau

Les fournitures administratives utilisées pour gérer l’immeuble peuvent être admissibles, notamment le papier, les enveloppes, les frais postaux et certains petits articles de bureau.

Les dépenses liées à un bureau à domicile doivent être calculées séparément dans l’onglet prévu à cette fin.

Frais juridiques et comptables

Les honoraires juridiques liés à l’exploitation courante de l’immeuble, par exemple la préparation d’un bail ou le recouvrement d’un loyer, peuvent généralement être considérés comme des dépenses courantes.

Les frais juridiques engagés pour acheter ou vendre l’immeuble ne sont généralement pas déduits comme dépenses courantes. Ils peuvent plutôt être ajoutés au coût du bien ou pris en compte dans le calcul du gain lors de la vente.

Les frais comptables et les autres honoraires professionnels liés aux revenus de location peuvent également être admissibles.

Frais de gestion et d’administration

Les sommes versées à une entreprise ou à une personne pour administrer l’immeuble, percevoir les loyers ou communiquer avec les locataires peuvent généralement être déduites.

Entretien et réparations courantes

Les dépenses engagées pour maintenir l’immeuble dans son état normal peuvent généralement être déduites comme dépenses courantes.

Il peut notamment s’agir :

• de réparer une fuite;
• de repeindre un logement;
• de remplacer une petite pièce défectueuse;
• d’effectuer une réparation mineure;
• d’entretenir un équipement existant.

Cependant, les travaux importants qui améliorent l’immeuble, prolongent considérablement sa durée de vie ou procurent un avantage durable peuvent constituer des dépenses en capital.

Salaires, traitements et cotisations de l’employeur

Les salaires versés à des employés pour l’entretien ou la gestion de l’immeuble peuvent être admissibles, ainsi que les cotisations de l’employeur.

La valeur de votre propre travail ne peut toutefois pas être déduite. Vous ne pouvez donc pas vous attribuer une dépense pour les heures consacrées personnellement à l’entretien, aux réparations ou à l’administration de votre immeuble.

Taxes municipales et scolaires

Les taxes foncières municipales et scolaires relatives à l’immeuble locatif sont généralement déductibles. Une répartition est nécessaire si une partie de l’immeuble est occupée par le propriétaire.

Les droits de mutation payés lors de l’acquisition de l’immeuble ne constituent pas une dépense courante.

Services publics

Les frais d’électricité, de chauffage, d’eau ou d’autres services publics payés par le propriétaire peuvent être déductibles lorsqu’ils concernent les espaces loués.

Entretien extérieur

Les dépenses de jardinage, d’entretien du terrain et de déneigement peuvent généralement être inscrites lorsqu’elles sont liées à l’immeuble locatif.

Fournitures consommables

Les produits de nettoyage et les autres fournitures utilisées rapidement dans le cadre de l’activité locative peuvent généralement être considérés comme des dépenses courantes.

Frais de copropriété

Pour un condominium loué, les charges communes applicables à l’unité peuvent généralement être déductibles. Une cotisation spéciale destinée à financer des travaux importants ou une amélioration durable doit toutefois être analysée séparément.

Formation, cotisations et abonnements

Une formation directement liée à l’exploitation d’une activité locative déjà existante peut être admissible selon les circonstances.

Les cotisations et abonnements liés à la location, par exemple une adhésion à une association de propriétaires comme la CORPIQ, peuvent également être admissibles.

Montant versé pour libérer un logement

Une somme versée à un locataire pour qu’il quitte son logement doit être indiquée séparément. Son traitement fiscal dépend notamment du motif du paiement et de l’utilisation prévue du logement après le départ du locataire.

Téléphone et Internet

Seule la portion raisonnable et directement liée à la gestion de l’immeuble locatif peut être inscrite.

Déplacements et dépenses de véhicule

Les frais de déplacement qui ne concernent pas l’utilisation d’un véhicule peuvent être inscrits dans la section appropriée.

Les dépenses de véhicule doivent plutôt être calculées dans l’onglet « Véhicule à moteur ». Un registre des déplacements doit permettre de distinguer les kilomètres parcourus pour la location des déplacements personnels.

Créances irrécouvrables

Un loyer qui ne peut plus être perçu peut parfois être déduit comme créance irrécouvrable s’il avait déjà été inclus dans les revenus et si les conditions fiscales sont respectées.

4. Dépenses courantes ou dépenses en capital?

La distinction entre une dépense courante et une dépense en capital est très importante.

Une dépense courante sert généralement à entretenir ou à réparer l’immeuble pour lui rendre son état normal. Elle peut habituellement être déduite dans l’année.

Une dépense en capital procure généralement un avantage durable, améliore l’immeuble ou remplace une partie importante de celui-ci. Elle ne doit pas être inscrite avec les dépenses courantes.

Parmi les acquisitions et travaux devant être analysés séparément, on trouve notamment :

• le mobilier et les électroménagers;
• les ordinateurs et les équipements durables;
• une thermopompe ou un chauffe-eau;
• le remplacement important de la toiture, des fenêtres, de la plomberie ou du système électrique;
• l’ajout d’une pièce, d’un garage ou d’une autre structure;
• les rénovations majeures;
• les travaux augmentant la qualité ou la valeur de l’immeuble;
• les travaux structuraux;
• la décontamination ou le retrait d’amiante;
• certains frais d’acquisition ou de financement.

Le fait qu’une dépense soit élevée ne suffit pas, à lui seul, pour déterminer qu’elle est en capital. Il faut notamment examiner la nature des travaux, leur importance par rapport à l’ensemble de l’immeuble et l’avantage obtenu.

Conservez une description détaillée des travaux, les soumissions, les factures et, si possible, des photographies prises avant et après les travaux.

5. Frais liés à l’acquisition de l’immeuble

Certains frais payés lors de l’achat ne sont pas déduits immédiatement comme dépenses courantes. Ils peuvent plutôt être ajoutés au coût fiscal du terrain ou du bâtiment.

Cela peut notamment viser :

• les honoraires du notaire;
• les frais d’inspection;
• les frais d’évaluation;
• les frais d’arpentage;
• le certificat de localisation;
• les droits de mutation immobilière.

Le traitement peut varier selon la nature exacte de chaque dépense. Il est donc préférable d’inscrire ces frais séparément et de fournir les factures ainsi que l’acte d’achat.

6. Dépenses non déductibles

Vous ne devez pas inclure dans les dépenses de location :

• la portion personnelle des dépenses;
• le remboursement du capital de l’hypothèque;
• la valeur de votre propre travail;
• les dépenses sans lien raisonnable avec la location;
• les dépenses qui ne sont pas suffisamment documentées;
• les améliorations durables parmi les dépenses courantes;
• le coût d’un bien durable comme s’il s’agissait d’une fourniture consommable;
• les amendes et pénalités non déductibles.

7. Location à prix de faveur

Des règles particulières peuvent s’appliquer lorsque vous louez un logement à un membre de votre famille ou à une autre personne liée pour un loyer inférieur à sa juste valeur marchande.

Si la location constitue principalement une entente personnelle plutôt qu’une véritable activité visant à produire un revenu, la déduction d’une perte locative peut être refusée. Les dépenses pourraient alors être limitées au montant des revenus de location.

Indiquez toute location à prix réduit et précisez :

• le nom du locataire;
• son lien avec vous;
• le loyer demandé;
• le loyer normalement exigé pour un logement comparable;
• la raison de la réduction.

8. Déduction pour amortissement

La déduction pour amortissement, appelée DPA, permet parfois de déduire une partie du coût de certains biens en capital, comme le bâtiment, le mobilier ou les électroménagers.

Cette déduction est facultative et doit être calculée séparément. Elle peut notamment :

• réduire le revenu net de location;
• ne pas pouvoir servir à créer ou à augmenter une perte locative;
• entraîner une récupération d’amortissement lors de la vente;
• avoir des conséquences lorsque l’immeuble change d’usage.

N’inscrivez donc pas vous-même une DPA dans les dépenses courantes. Le traitement fiscal sera déterminé séparément lors de la préparation de vos déclarations de revenus.

9. Calcul du revenu net provisoire

Le fichier Excel calcule le revenu net provisoire de l’immeuble de la façon suivante :

Revenus de location – dépenses courantes = revenu net provisoire avant DPA et autres ajustements

Ce résultat demeure provisoire. Des ajustements peuvent être nécessaires pour tenir compte notamment :

• du pourcentage de propriété;
• de l’usage personnel d’une partie de l’immeuble;
• des dépenses payées d’avance;
• des dépenses en capital;
• de la DPA;
• d’une location à prix de faveur;
• d’un changement d’usage;
• des règles particulières applicables aux intérêts.

10. Documents à conserver

Conservez notamment :

• les baux;
• les relevés de loyers reçus;
• les factures;
• les reçus;
• les contrats;
• les preuves de paiement;
• les relevés bancaires;
• les relevés hypothécaires;
• les contrats de financement;
• les comptes de taxes;
• les polices d’assurance;
• les documents relatifs aux travaux;
• les communications importantes avec les locataires;
• les calculs de répartition entre l’usage personnel et l’usage locatif;
• le registre des déplacements;
• les documents liés à l’achat ou à la vente de l’immeuble.

Les autorités fiscales peuvent demander les pièces justificatives appuyant les revenus et les dépenses déclarés. Les documents doivent être conservés pendant la période prescrite, généralement au moins six ans après la fin de l’année d’imposition concernée. Certains documents permanents, notamment les actes d’achat, les factures de travaux en capital et les calculs du prix de base rajusté, devraient être conservés tant que vous possédez l’immeuble et pendant la période requise après sa vente.

Bien remplir le fichier Excel

Pour faciliter la préparation de vos déclarations de revenus :

1. utilisez une feuille distincte pour chaque immeuble;
2. inscrivez les revenus bruts, sans les réduire des dépenses;
3. indiquez une description pour les montants inhabituels;
4. séparez les dépenses courantes des acquisitions et améliorations;
5. utilisez les onglets distincts pour le véhicule et le bureau à domicile;
6. indiquez clairement tout usage personnel ou changement d’usage;
7. conservez toutes les pièces justificatives;
8. transmettez les renseignements sur les copropriétaires et leurs pourcentages de propriété.

Le fichier Excel sert à compiler les renseignements nécessaires. Le traitement fiscal définitif de chaque montant sera établi lors de la préparation de vos déclarations de revenus.

Pour en savoir plus

Consultez la vidéo explicative sur la chaîne YouTube d’Impotax :

Revenus et dépenses d’un immeuble locatif

Vous pouvez également consulter les renseignements officiels de l’Agence du revenu du Canada sur les revenus de location et ceux de Revenu Québec concernant les revenus et dépenses de location.

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