Location à prix de faveur : revenus, dépenses, pertes locatives et résidence principale

Il est fréquent qu’un propriétaire loue un logement, une chambre ou une partie de sa résidence à un enfant, à un parent, à un ami ou à une autre personne de son entourage. Lorsque le loyer demandé est inférieur à la juste valeur marchande, cette entente peut recevoir un traitement fiscal différent de celui d’une location ordinaire.

La question principale est la suivante : s’agit-il d’une véritable activité locative exercée dans le but de gagner un revenu, ou simplement d’une entente de partage des coûts?

Cette distinction peut déterminer :

• si les sommes reçues doivent être déclarées;
• si les dépenses sont déductibles;
• si une perte de location peut être réclamée;
• si une partie de la résidence principale devient un bien locatif;
• si les règles relatives au changement d’usage s’appliquent;
• si l’exemption pour résidence principale peut être compromise.

Location à prix de faveur — fiche d’analyse — fichier Excel

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Location à prix de faveur : revenus, pertes et résidence principale

Qu’est-ce qu’une location à prix de faveur?

Une location à prix de faveur survient lorsque le loyer demandé est inférieur au montant qu’un propriétaire pourrait raisonnablement obtenir d’un locataire sans lien dans des conditions comparables.

Pour déterminer si un loyer est inférieur à la juste valeur marchande, il faut notamment tenir compte :

• de l’emplacement du logement;
• de sa superficie et de son état;
• du nombre de pièces et de chambres;
• du mobilier fourni;
• du stationnement;
• des services inclus;
• des modalités du bail;
• de la durée de la location;
• du prix demandé pour des logements comparables dans le même secteur.

Le simple fait de louer à un membre de la famille ne signifie pas automatiquement que le loyer est inférieur au marché. Il faut comparer les conditions réelles de l’entente avec celles qui seraient offertes à un locataire sans lien.

Partage des coûts ou véritable location?

Dans certaines situations, la somme versée par un proche sert uniquement à couvrir une partie des dépenses courantes de la résidence, comme l’épicerie, l’électricité, le chauffage, l’entretien ou les autres frais du ménage.

Cette entente peut alors être considérée comme un partage des coûts plutôt que comme une véritable activité locative.

Selon l’Agence du revenu du Canada, lorsqu’un montant est versé uniquement pour contribuer aux dépenses de la maison, le propriétaire ne doit généralement pas l’inclure dans son revenu. En contrepartie, il ne peut pas déduire les dépenses de location ni réclamer une perte relativement à cette entente.

Consultez la page de l’ARC sur la location d’un bien pour un montant inférieur à la juste valeur marchande.

Exemple de partage des coûts

Marie héberge son fils adulte dans sa résidence. Celui-ci lui verse 500 $ par mois pour contribuer à l’épicerie, à l’électricité et à l’entretien de la maison.

Si cette somme représente uniquement une contribution aux dépenses du ménage et non un véritable loyer commercial, Marie ne la déclare généralement pas comme revenu de location. Elle ne peut toutefois pas réclamer une partie de ses dépenses ni déclarer une perte de location.

Puisque la chambre n’est pas utilisée dans le cadre d’une véritable activité exercée pour gagner un revenu, cette entente de partage des coûts ne devrait normalement pas compromettre l’exemption pour résidence principale.

Que se passe-t-il lorsque le loyer est inférieur au marché?

Lorsqu’un propriétaire loue un bien à une personne qu’il connaît pour un montant inférieur à celui qu’il demanderait à un autre locataire, une perte résultant de cette location peut ne pas être déductible.

Autrement dit, le propriétaire ne peut pas nécessairement utiliser une perte créée par un loyer volontairement réduit pour diminuer ses autres revenus imposables.

L’analyse repose notamment sur les éléments suivants :

• le montant du loyer par rapport au marché;
• le lien entre le propriétaire et le locataire;
• l’existence d’un bail écrit;
• la façon dont le loyer a été fixé;
• les dépenses engagées;
• la fréquence et l’importance des pertes;
• les démarches effectuées pour améliorer la rentabilité;
• l’existence d’une véritable intention de réaliser un profit.

Lorsque les dépenses sont constamment supérieures aux revenus de location, les autorités fiscales pourraient conclure que l’activité ne constitue pas une véritable source de revenu.

Une perte peut-elle être déduite lorsque le locataire est un proche?

Oui, dans certaines circonstances.

Le fait que le locataire soit un membre de la famille n’empêche pas automatiquement le propriétaire de déduire une perte de location. Lorsque le logement est loué au même prix et selon des conditions comparables à celles qui seraient offertes à un autre locataire, les règles ordinaires peuvent s’appliquer.

Le propriétaire doit toutefois être en mesure de démontrer que l’activité est exercée dans le but de gagner un revenu et qu’il existe une véritable attente de profit.

Exemple de location au prix du marché

Jean loue un condo à sa sœur pour 1 600 $ par mois. Des logements comparables situés dans le même immeuble se louent entre 1 550 $ et 1 650 $ par mois. Un bail écrit a été signé, les paiements sont effectués régulièrement et Jean conserve les annonces comparables.

Même si la locataire est une personne liée, les conditions ressemblent à celles d’une location ordinaire. Si Jean subit une perte malgré une véritable attente de profit, celle-ci pourrait généralement être déclarée selon les règles applicables aux revenus de location.

Location d’une chambre dans la résidence principale

La location d’une chambre ou d’une partie de sa propre résidence demande une attention particulière. Il faut analyser séparément :

1. le traitement des revenus et des dépenses;
2. les conséquences possibles sur l’exemption pour résidence principale;
3. les règles relatives au changement d’usage.

Chambre louée dans le cadre d’un partage des coûts

Lorsqu’un enfant ou un proche verse seulement une contribution aux dépenses du ménage, les sommes reçues ne sont généralement pas déclarées et aucune dépense n’est déduite.

Cette entente ne constitue normalement pas un usage du bien dans le but de gagner un revenu. Elle ne devrait donc pas, en soi, entraîner un changement d’usage ni compromettre l’exemption pour résidence principale.

Chambre louée dans le cadre d’une véritable activité locative

Lorsque la chambre est véritablement louée dans le but de gagner un revenu, le propriétaire doit généralement déclarer les loyers reçus et peut déduire une portion raisonnable des dépenses admissibles.

Une perte éventuelle doit être analysée en fonction du loyer demandé, du prix du marché et de l’intention de réaliser un profit.

Cependant, le fait de déclarer un revenu de location ne signifie pas automatiquement qu’une partie de l’exemption pour résidence principale sera perdue.

La location d’une chambre fait-elle perdre l’exemption pour résidence principale?

Pas nécessairement.

L’ARC a pour pratique de considérer que l’ensemble d’une propriété conserve son caractère de résidence principale lorsque les trois conditions suivantes sont respectées :

1. la propriété demeure principalement utilisée comme résidence principale et l’usage visant à produire un revenu demeure accessoire;
2. aucune modification structurelle importante n’est apportée à la propriété;
3. aucune déduction pour amortissement, appelée DPA, n’est demandée à l’égard du bien.

La simple location d’une ou de plusieurs pièces de la maison peut donc être considérée comme un usage locatif accessoire. Dans ce cas, le propriétaire déclare les revenus et les dépenses applicables, mais l’ensemble de la propriété peut continuer à bénéficier de l’exemption pour résidence principale.

Cette position est expliquée aux paragraphes 2.59 et 2.60 du Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2 — Résidence principale.

Exemple d’usage locatif accessoire

Paul habite sa maison et loue une chambre meublée à son fils adulte au prix du marché. Aucune cuisine indépendante n’est aménagée, aucun changement structurel n’est effectué et Paul ne réclame aucune DPA.

Paul doit déclarer son revenu net de location. Toutefois, si la maison demeure principalement sa résidence et que la location de la chambre reste accessoire, l’ARC pourrait considérer que l’ensemble de la propriété conserve son caractère de résidence principale.

Quand l’exemption pour résidence principale peut-elle être compromise?

Les conséquences peuvent être différentes lorsque l’usage locatif devient important ou permanent.

Un changement partiel d’usage peut notamment survenir lorsqu’un propriétaire :

• transforme une partie importante de sa maison en logement autonome;
• aménage une cuisine et une entrée distinctes;
• convertit une partie de la résidence en duplex ou en triplex;
• effectue des modifications structurelles importantes;
• consacre une partie substantielle de la propriété à la production d’un revenu;
• demande une DPA à l’égard de la partie locative.

Dans ces situations, la partie convertie peut cesser d’être entièrement couverte par l’exemption pour résidence principale.

Lors de la vente éventuelle de la propriété, il pourrait être nécessaire de répartir le prix de vente et le coût fiscal entre la partie personnelle et la partie locative. Un gain en capital pourrait alors être imposable relativement à la partie utilisée pour gagner un revenu et à la période pendant laquelle elle a été utilisée à cette fin.

Qu’est-ce qu’un changement partiel d’usage?

Lorsqu’une partie d’une résidence principale est convertie en bien producteur de revenu, le propriétaire peut être réputé avoir disposé de cette partie à sa juste valeur marchande et l’avoir immédiatement acquise de nouveau au même montant.

Cette disposition réputée peut entraîner un gain en capital. L’exemption pour résidence principale peut généralement protéger le gain accumulé jusqu’au moment du changement d’usage, sous réserve des règles applicables.

Il demeure néanmoins important d’établir et de documenter la juste valeur marchande de la propriété à la date du changement. Cette valeur pourrait servir plus tard au calcul du gain attribuable à la partie locative.

La répartition est habituellement fondée sur une méthode raisonnable, notamment :

• la superficie de la partie locative;
• la superficie totale du bâtiment;
• l’usage réel de chaque partie;
• les espaces communs;
• la durée de l’utilisation locative.

Un changement partiel d’usage important peut donc avoir des conséquences qui ne deviennent pleinement visibles qu’au moment de la vente de la propriété.

Le choix prévu au paragraphe 45(2)

Le paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu permet, dans certaines circonstances, de choisir de ne pas être considéré comme ayant effectué un changement d’usage de personnel à locatif.

Depuis le 19 mars 2019, ce choix peut également être effectué lorsqu’il y a un changement partiel d’usage d’une propriété.

Le choix peut notamment permettre :

• de reporter la disposition réputée qui aurait autrement lieu au moment du changement d’usage;
• de préserver temporairement la possibilité de désigner la propriété comme résidence principale;
• de reporter le calcul du gain jusqu’à une disposition ultérieure.

Le choix doit généralement être produit au moyen d’une lettre signée jointe à la déclaration de revenus de l’année où le changement d’usage survient.

Lorsque le choix est en vigueur :

• le revenu net de location doit quand même être déclaré;
• les dépenses admissibles peuvent être déduites;
• aucune DPA ne doit être demandée à l’égard du bien visé;
• une autre propriété ne peut pas être désignée comme résidence principale pour les mêmes années par le contribuable ou son unité familiale;
• les autres conditions relatives à la résidence principale doivent être respectées.

Sous réserve des conditions applicables, un choix prévu au paragraphe 45(2) peut permettre de désigner le bien comme résidence principale pendant un maximum de quatre années additionnelles durant lesquelles le propriétaire ne l’habite pas normalement. Des règles particulières peuvent prolonger cette période lors de certains déménagements exigés par un employeur.

Le choix prévu au paragraphe 45(2) n’est pas toujours nécessaire ni automatiquement avantageux. Il faut notamment considérer :

• l’importance de la partie locative;
• la durée prévue de la location;
• la valeur de la propriété au moment du changement;
• la possession d’une autre résidence;
• les années que l’on souhaite désigner;
• la possibilité d’une vente future;
• l’interdiction de réclamer une DPA.

Cette situation peut nécessiter l’intervention d’un fiscaliste.

Et si la partie locative redevient personnelle?

Lorsqu’une partie locative redevient une partie de la résidence principale, un autre changement d’usage peut se produire.

En l’absence d’un choix applicable, le propriétaire pourrait être réputé avoir disposé de la partie locative à sa juste valeur marchande et l’avoir acquise de nouveau au même montant.

Le paragraphe 45(3) peut, dans certaines circonstances, permettre de reporter les conséquences fiscales d’un changement d’usage de locatif à personnel. Les conditions et le moment de production de ce choix diffèrent de ceux du paragraphe 45(2).

Une DPA demandée dans le passé peut empêcher l’utilisation de certains choix. Il est donc prudent d’analyser les conséquences avant de réclamer une DPA sur une résidence qui pourrait redevenir personnelle.

Quelles dépenses peuvent être déduites?

Lorsqu’il s’agit d’une véritable activité locative, certaines dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu peuvent être déductibles. Selon la situation, elles peuvent comprendre :

• les intérêts hypothécaires;
• les taxes municipales et scolaires;
• les primes d’assurance;
• les frais d’entretien et de réparation;
• les frais de publicité;
• les honoraires professionnels;
• les frais de gestion;
• les services publics payés par le propriétaire.

Lorsqu’une seule partie du bien est louée, les dépenses doivent être réparties de façon raisonnable entre la partie locative et la partie personnelle.

La superficie occupée, la durée de location et l’usage des espaces communs peuvent notamment servir à établir cette répartition.

Une dépense personnelle ne devient pas déductible simplement parce qu’une partie de la résidence est louée.

Pour en savoir plus, consultez le Guide T4036 — Revenus de location.

Attention à la déduction pour amortissement

La DPA permet généralement de demander une déduction relativement au coût en capital d’un bâtiment utilisé pour gagner un revenu. Toutefois, son utilisation à l’égard d’une résidence principale peut entraîner des conséquences importantes.

La demande de DPA peut notamment :

• empêcher l’application de la position administrative protégeant une location accessoire;
• déclencher les règles relatives au changement d’usage;
• empêcher ou annuler certains choix prévus aux paragraphes 45(2) ou 45(3);
• entraîner une récupération de DPA lors de la vente;
• compromettre une partie de l’exemption pour résidence principale.

La DPA ne devrait donc pas être réclamée automatiquement sur une résidence principale ou sur une partie de celle-ci sans avoir analysé les conséquences à long terme.

Quels documents faut-il conserver?

Une documentation complète est particulièrement importante lorsque le locataire est un proche, que le loyer est inférieur au marché ou qu’une partie de la résidence principale est louée.

Le propriétaire devrait notamment conserver :

• le bail et ses annexes;
• les preuves de paiement du loyer;
• les annonces de logements comparables;
• une évaluation ou une analyse du loyer du marché;
• les factures et reçus liés aux dépenses;
• le calcul de la portion locative des dépenses;
• la superficie totale et la superficie louée;
• la date du début et de la fin de la location;
• la correspondance avec le locataire;
• une note expliquant la méthode utilisée pour fixer le loyer;
• les documents démontrant l’intention de réaliser un profit;
• la juste valeur marchande de la propriété au moment d’un changement d’usage;
• une copie de tout choix produit en vertu du paragraphe 45(2) ou 45(3);
• la preuve qu’aucune DPA n’a été réclamée, lorsque cela est pertinent.

Ces documents doivent correspondre à l’année d’imposition et à la période de location analysées.

Erreurs courantes à éviter

Déclarer une perte sans vérifier le prix du marché

Une perte créée par un loyer volontairement réduit peut être refusée. Il est important de comparer le loyer demandé avec des logements semblables.

Déduire toutes les dépenses de la résidence

Lorsque seulement une partie du bien est louée, seule la portion raisonnablement attribuable à l’activité locative peut généralement être considérée.

Traiter un partage des coûts comme une location commerciale

Une contribution aux dépenses du ménage n’est pas nécessairement un revenu de location. Elle ne donne toutefois pas droit à la déduction de dépenses ou d’une perte.

Présumer que toute location fait perdre l’exemption

La location d’une chambre ne fait pas automatiquement perdre l’exemption pour résidence principale. Un usage locatif accessoire peut être accepté si les conditions de l’ARC sont respectées.

Effectuer des modifications importantes sans analyser le changement d’usage

La création d’un logement autonome ou une conversion structurelle importante peut entraîner une disposition réputée d’une partie de la propriété.

Réclamer une DPA sans considérer les conséquences

Une DPA peut compromettre l’exemption pour résidence principale et empêcher l’application de certains choix fiscaux.

Oublier de produire le choix prévu au paragraphe 45(2)

Lorsqu’un choix est approprié, il doit être préparé et produit correctement. Une simple intention de faire le choix ne suffit pas.

Ne pas conserver de preuves

Sans bail, annonces comparables, preuves de paiement, évaluations ou calculs détaillés, il peut être difficile de justifier le traitement fiscal choisi.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer le montant versé par mon enfant qui habite avec moi?

Cela dépend de la nature de l’entente. Si le montant sert uniquement à partager les dépenses courantes de la maison, il peut s’agir d’un partage des coûts plutôt que d’un revenu de location. Les dépenses et les pertes connexes ne sont alors généralement pas déductibles.

Puis-je louer un logement à un membre de ma famille?

Oui. Toutefois, si vous souhaitez appliquer les règles fiscales ordinaires, le loyer et les modalités devraient être comparables à ceux qui seraient offerts à un locataire sans lien.

Puis-je réclamer une perte si je demande un loyer inférieur au marché?

Une perte résultant d’une location à prix réduit accordée à une personne connue peut ne pas être déductible. Chaque situation doit être analysée selon ses faits particuliers.

Comment déterminer la juste valeur marchande du loyer?

Vous pouvez consulter des annonces de logements comparables, tenir compte des services inclus et, au besoin, obtenir l’avis d’un professionnel de l’immobilier. Conservez les éléments utilisés pour établir votre comparaison.

La location d’une chambre fait-elle perdre l’exemption pour résidence principale?

Pas automatiquement. L’ensemble de la propriété peut conserver son caractère de résidence principale si l’usage locatif demeure accessoire, qu’aucune modification structurelle n’est effectuée et qu’aucune DPA n’est demandée.

Dois-je produire un choix prévu au paragraphe 45(2)?

Pas nécessairement. Ce choix est surtout pertinent lorsqu’un changement d’usage complet ou partiel aurait autrement entraîné une disposition réputée. Son utilité dépend de la situation actuelle du propriétaire et de ses projets futurs.

Puis-je demander une DPA sur la partie louée?

Il peut être possible de demander une DPA dans certaines situations, mais cette décision peut avoir des conséquences importantes sur le changement d’usage et l’exemption pour résidence principale. Une analyse fiscale préalable est recommandée.

Faites analyser votre situation

Les règles entourant les locations à prix de faveur peuvent varier selon la nature de l’entente, le montant du loyer, les dépenses engagées, le lien entre les parties et l’utilisation de la propriété.

La location d’une partie d’une résidence principale peut également soulever des questions relatives au changement d’usage, à la juste valeur marchande, à la DPA et aux choix prévus aux paragraphes 45(2) et 45(3).

Impotax peut vous aider à préparer votre déclaration personnelle et à déterminer les renseignements et documents nécessaires. Les situations comportant un changement d’usage important ou un choix fiscal complexe peuvent nécessiter l’intervention d’un fiscaliste.

Cet article fournit des renseignements généraux et ne constitue pas un avis fiscal, juridique ou comptable. Les règles applicables peuvent varier selon les faits propres à chaque situation et doivent également être considérées aux fins de l’impôt du Québec.

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