Location à court terme au Québec : règles, taxes et rentabilité avant de se lancer sur Airbnb

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La location à court terme par l’intermédiaire d’Airbnb, Vrbo, Booking.com ou d’une autre plateforme peut sembler plus rentable qu’une location traditionnelle avec un bail. Le tarif demandé par nuit est généralement plus élevé qu’un loyer mensuel, mais cette comparaison est incomplète.

Un propriétaire doit également tenir compte des règles municipales, de l’enregistrement de l’établissement, des taxes à percevoir, des déclarations gouvernementales, des assurances, des frais de plateforme, du ménage, de l’ameublement, des périodes d’inoccupation et du temps consacré à la gestion.

Avant d’acheter un immeuble ou de publier une annonce, il est donc important d’évaluer trois aspects :

• la conformité du projet;
• les obligations fiscales et administratives;
• la rentabilité réelle après toutes les dépenses.

Qu’est-ce qu’une location à court terme?

Au Québec, l’hébergement touristique vise généralement l’offre d’un appartement, d’une maison, d’un condo, d’un chalet, d’une résidence principale ou secondaire à des touristes, contre rémunération, pour une période de 31 jours ou moins.

La location peut être offerte sur une plateforme comme Airbnb, mais elle peut aussi être effectuée directement par le propriétaire, par l’intermédiaire de son propre site Web, des médias sociaux ou d’une autre forme de publicité.

Le fait de publier une annonce sur Airbnb ne signifie pas automatiquement que la location est autorisée. Plusieurs vérifications doivent être effectuées avant même la publication de l’annonce.

1. Vérifier le zonage municipal avant toute autre démarche

La première étape consiste à communiquer avec le service d’urbanisme de la municipalité où se trouve l’immeuble.

L’enregistrement provincial d’un établissement d’hébergement touristique ne remplace pas l’autorisation municipale. Une propriété peut satisfaire aux exigences provinciales, mais se trouver dans une zone où la location à court terme est interdite ou restreinte.

Il faut notamment vérifier :

• si l’hébergement touristique est autorisé à cette adresse;
• si cette activité est permise dans la zone concernée;
• si l’exploitation est limitée à la résidence principale;
• si un permis ou un certificat municipal est requis;
• si le nombre d’établissements est contingenté;
• si une distance minimale entre les établissements doit être respectée;
• si des normes particulières concernent le stationnement;
• si une capacité maximale d’occupation est imposée;
• si des règles encadrent le bruit, les déchets ou les heures de tranquillité;
• si des normes supplémentaires s’appliquent à une piscine, à un spa ou à une installation septique.

Il est préférable d’obtenir une confirmation écrite de la municipalité et de la conserver dans le dossier de l’immeuble. Une information obtenue verbalement peut être difficile à prouver en cas de contestation.

Les règlements municipaux peuvent également changer. Le propriétaire devrait donc revérifier périodiquement la conformité de son établissement.

2. Vérifier la copropriété, l’hypothèque et les assurances

Même si la municipalité autorise la location à court terme, d’autres restrictions peuvent empêcher l’exploitation.

Copropriété

Dans le cas d’un condo, la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble doivent être examinés attentivement. Ils peuvent interdire la location pour de courtes périodes, imposer une durée minimale ou exiger certaines autorisations.

Une interdiction prévue dans la déclaration de copropriété ne disparaît pas simplement parce que la municipalité permet l’hébergement touristique.

Financement hypothécaire

Le propriétaire devrait également vérifier les conditions de son prêt hypothécaire. Certaines conventions de prêt limitent l’utilisation commerciale ou touristique de l’immeuble.

Une confirmation écrite du prêteur peut être prudente lorsque l’utilisation projetée diffère d’une location résidentielle traditionnelle.

Assurance

L’assureur doit être informé de l’utilisation de l’immeuble pour la location à court terme. Une assurance habitation ou une assurance pour immeuble locatif ordinaire ne couvre pas nécessairement cette activité.

Le propriétaire devrait confirmer par écrit les protections relatives :

• aux dommages causés par les voyageurs;
• au vol et au vandalisme;
• à la responsabilité civile;
• aux pertes de revenus;
• aux périodes d’inoccupation;
• aux piscines et aux spas;
• aux activités commerciales;
• aux frais juridiques et aux réclamations de tiers.

La protection offerte par une plateforme ne remplace pas nécessairement une police d’assurance adaptée. Elle peut comporter des exclusions, des franchises, des délais ou des limites de remboursement.

3. Enregistrer l’établissement d’hébergement touristique

Lorsqu’un établissement est offert en location à des touristes contre rémunération pour une période de 31 jours ou moins, un enregistrement est généralement requis.

Le propriétaire doit déterminer la catégorie applicable à son établissement et présenter sa demande auprès de l’organisme responsable.

L’enregistrement prend la forme d’un certificat comportant notamment un numéro d’enregistrement. Selon les règles québécoises, ce numéro est composé de six chiffres.

Le propriétaire doit notamment :

• maintenir son enregistrement en vigueur;
• respecter sa date d’expiration;
• renouveler l’enregistrement au moment requis;
• conserver une copie du certificat;
• transmettre le certificat à la plateforme transactionnelle utilisée;
• afficher le certificat à la vue de la clientèle touristique à l’entrée principale de l’établissement.

Le gouvernement du Québec présente les principales démarches dans sa section sur l’hébergement touristique.

4. Afficher correctement le numéro d’enregistrement

Le numéro d’enregistrement doit être affiché distinctement dans les publicités et les offres d’hébergement.

Cette obligation peut notamment viser :

• les annonces sur Airbnb, Vrbo ou Booking.com;
• le site Web du propriétaire;
• les annonces sur d’autres sites;
• les pages Facebook ou Instagram de l’établissement;
• les dépliants et les affiches;
• certaines publicités imprimées ou numériques.

Une offre affichée sur une plateforme numérique transactionnelle doit également indiquer la date d’expiration du certificat d’enregistrement.

Le certificat doit être transmis à la plateforme, qui doit vérifier que le numéro, la date d’expiration et l’établissement correspondent.

Les exigences détaillées sont présentées sur la page gouvernementale concernant l’affichage du numéro et du certificat d’enregistrement.

5. Comprendre la taxe sur l’hébergement

La taxe sur l’hébergement est distincte de la TPS et de la TVQ.

De façon générale, elle correspond à 3,5 % du prix de la nuitée. Elle s’applique habituellement aux séjours de moins de 32 jours consécutifs dans un établissement visé situé dans une région touristique où la taxe s’applique.

La taxe de 3,5 % est calculée sur le prix de la nuitée. Les autres biens et services, comme le déjeuner ou le stationnement, doivent normalement être exclus de cette base lorsqu’ils sont indiqués séparément.

La taxe doit être présentée correctement sur le document remis au voyageur.

Selon le mode de réservation, la plateforme peut percevoir et remettre la taxe. Toutefois, le propriétaire ne doit pas supposer que toutes ses obligations sont automatiquement remplies par Airbnb.

Il doit vérifier séparément :

• les réservations effectuées par chaque plateforme;
• les réservations obtenues par son propre site Web;
• les réservations prises par téléphone ou par courriel;
• les sommes perçues directement du voyageur;
• les frais additionnels facturés;
• les rapports fiscaux fournis par la plateforme.

Lorsque le propriétaire est responsable de la perception, il peut devoir s’inscrire au fichier de la taxe sur l’hébergement, percevoir la taxe, produire les déclarations requises et remettre les sommes perçues.

La fréquence des déclarations peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, selon le dossier attribué par Revenu Québec.

Pour connaître les règles précises, consultez la section de Revenu Québec sur la taxe sur l’hébergement.

6. TPS et TVQ sur les locations de courte durée

La location d’une unité d’hébergement pour une période de moins d’un mois est généralement une fourniture taxable aux fins de la TPS et de la TVQ.

Un propriétaire qui est déjà inscrit doit normalement percevoir les taxes sur ses fournitures taxables. Un propriétaire non inscrit doit surveiller le seuil applicable aux petits fournisseurs.

De façon générale, le seuil est de 30 000 $ de fournitures taxables à l’échelle mondiale au cours de la période prévue par les règles fiscales. Le calcul ne doit pas nécessairement être effectué séparément pour chaque immeuble ou chaque activité.

Par exemple, un propriétaire qui exerce également une autre activité commerciale taxable pourrait devoir combiner les revenus taxables de ses différentes activités pour déterminer s’il dépasse le seuil.

Une inscription volontaire peut aussi être possible avant l’atteinte du seuil. Cette décision doit être évaluée attentivement, car elle entraîne des obligations de perception, de déclaration et de remise.

Lorsque la TPS et la TVQ sont applicables, elles sont généralement calculées sur le total comprenant :

• le prix de la nuitée;
• les autres fournitures taxables;
• les frais taxables facturés au voyageur;
• la taxe sur l’hébergement.

Le propriétaire inscrit peut réclamer les crédits de taxe sur les intrants et les remboursements de taxe sur les intrants admissibles, à condition de posséder les documents requis et de respecter les règles d’utilisation commerciale.

Il faut éviter de réclamer automatiquement toutes les taxes payées lorsque l’immeuble est aussi utilisé personnellement ou lorsque certaines dépenses se rapportent à une activité exonérée ou à une période non commerciale.

7. Revenus et dépenses à déclarer

Les revenus de location à court terme doivent être déclarés, même lorsqu’ils sont encaissés par une plateforme.

Le revenu brut ne correspond pas nécessairement au dépôt net reçu dans le compte bancaire. Une plateforme peut retenir ses commissions et d’autres frais avant de remettre le solde au propriétaire.

Il faut donc distinguer :

• le montant payé par le voyageur;
• les taxes perçues;
• les remboursements et annulations;
• les frais de plateforme;
• les frais de ménage;
• le montant net déposé.

Le propriétaire doit conserver les relevés détaillés des plateformes afin de reconstituer le revenu brut et les dépenses correspondantes.

Les dépenses peuvent notamment comprendre, selon la situation :

• les commissions des plateformes;
• le ménage et la buanderie;
• les fournitures remises aux voyageurs;
• les services publics et Internet;
• les assurances;
• la publicité;
• les honoraires de gestion;
• les réparations et l’entretien;
• les taxes foncières;
• certains intérêts;
• certaines dépenses automobiles;
• l’amortissement fiscal, lorsque réclamé et approprié.

Les règles habituelles sur les dépenses courantes, les dépenses en capital, l’utilisation personnelle et la déduction pour amortissement continuent de s’appliquer.

Une dépense en capital, comme l’achat de meubles, d’électroménagers ou une rénovation importante, ne devient pas une dépense courante simplement parce qu’elle est nécessaire pour accueillir des voyageurs.

8. Attention aux locations à court terme non conformes

Depuis 2024, les règles fédérales peuvent refuser la déduction de dépenses se rapportant à une location à court terme non conforme.

Une location peut notamment être considérée comme non conforme lorsqu’elle ne respecte pas les exigences provinciales ou municipales applicables, y compris les règles relatives aux permis, aux enregistrements ou au zonage.

Lorsque la location est non conforme pendant une partie de l’année, une portion des dépenses pourrait être refusée selon le nombre de jours de non-conformité.

Cela signifie qu’un propriétaire pourrait devoir :

1. déclarer les revenus de location;
2. payer de l’impôt sur ces revenus;
3. perdre la déduction d’une partie ou de la totalité des dépenses correspondantes.

Le propriétaire devrait donc conserver des preuves de conformité pour chaque période de l’année :

• confirmation municipale;
• permis;
• certificat d’enregistrement;
• preuve de renouvellement;
• copie des annonces;
• date de correction d’une irrégularité;
• correspondance avec les autorités.

La conformité ne doit pas seulement être vérifiée au début du projet. Elle doit être maintenue pendant toute la période d’exploitation.

9. Changement d’usage et résidence principale

Lorsqu’une résidence personnelle commence à être utilisée pour gagner un revenu, un changement d’usage peut survenir aux fins fiscales.

Les conséquences dépendent notamment :

• de la portion de la propriété utilisée;
• de la durée de l’utilisation locative;
• de l’importance des services offerts;
• du caractère accessoire ou commercial de l’activité;
• de la réclamation ou non d’une déduction pour amortissement;
• de l’occupation personnelle de l’immeuble.

Une utilisation locative importante peut aussi avoir une incidence sur l’exemption pour résidence principale lors de la vente.

Il est préférable d’analyser les conséquences fiscales avant le début de la location, plutôt que seulement au moment de vendre l’immeuble.

Une vente ou un changement d’usage peut également soulever des questions relatives à la TPS et à la TVQ, particulièrement lorsque l’immeuble a été utilisé de manière importante dans une activité commerciale d’hébergement.

10. Le ménage : un élément essentiel et souvent sous-estimé

Une location à court terme exige généralement un ménage complet entre chaque séjour. Il ne suffit pas de trouver une personne compétente : elle doit aussi être disponible les fins de semaine, pendant les congés et durant les périodes touristiques très occupées.

Une absence ou un retard peut entraîner :

• l’impossibilité d’accueillir le prochain voyageur;
• une annulation;
• un remboursement;
• une mauvaise évaluation;
• une baisse de visibilité sur la plateforme;
• un ménage d’urgence effectué par le propriétaire.

Il est prudent de prévoir deux personnes ou entreprises de ménage et de préparer une procédure écrite comprenant :

• les tâches à accomplir;
• les photos à prendre;
• les dommages à signaler;
• le contrôle de l’inventaire;
• la gestion des objets oubliés;
• le lavage de la literie;
• la vérification des avertisseurs et des serrures.

Un deuxième ensemble de draps et de serviettes peut faciliter le roulement rapide entre deux séjours.

11. Une charge de travail supérieure à celle d’un bail traditionnel

Avec un bail à long terme, le propriétaire reçoit généralement un loyer mensuel et intervient principalement pour les réparations, l’entretien et l’administration du bail.

En location à court terme, il doit souvent gérer :

• les demandes d’information;
• les réservations;
• les prix selon les dates;
• les calendriers de plusieurs plateformes;
• les arrivées et les départs;
• les codes d’accès;
• les demandes pendant le séjour;
• les annulations;
• les remboursements;
• les évaluations;
• les réclamations;
• le ménage;
• l’entretien rapide;
• les plaintes du voisinage.

Le temps du propriétaire a une valeur. Une analyse de rentabilité qui attribue une valeur de 0 $ à plusieurs centaines d’heures de travail par année peut donner une image trompeuse du projet.

12. La distance entre le propriétaire et l’immeuble

Plus l’immeuble est éloigné du domicile du propriétaire, plus l’exploitation peut devenir difficile.

Une intervention locale peut être nécessaire pour :

• une serrure défectueuse;
• une perte de clé;
• une panne de chauffage;
• un dégât d’eau;
• une plainte de bruit;
• un problème de stationnement;
• un ménage incomplet;
• un voyageur qui refuse de quitter;
• une urgence liée à la sécurité.

Le propriétaire éloigné devrait avoir une personne de confiance disponible localement. Il doit également inclure dans ses prévisions les frais de déplacement et le coût d’un gestionnaire, s’il y a lieu.

13. Dommages, fêtes et occupation excessive

Même avec des règles claires, un voyageur peut :

• endommager les meubles;
• fumer dans le logement;
• apporter un animal sans autorisation;
• voler des biens;
• organiser une fête;
• faire entrer plus de personnes que prévu;
• déranger les voisins;
• utiliser inadéquatement une piscine ou un spa.

Les conséquences peuvent dépasser le coût de la réparation. Une plainte municipale peut entraîner une amende ou compromettre le maintien de l’autorisation d’exploiter.

Le propriétaire devrait notamment prévoir :

• des règles d’occupation précises;
• une capacité maximale;
• des heures de tranquillité;
• une procédure d’intervention;
• des photos prises avant et après les séjours;
• une réserve financière pour les dommages;
• un contact local;
• une assurance appropriée.

Tout appareil de surveillance doit respecter la vie privée, les lois applicables et les règles de la plateforme. Les caméras cachées ou installées dans les espaces intérieurs peuvent notamment être interdites.

14. Calculer la rentabilité réelle

Il ne faut pas comparer uniquement le tarif par nuit avec le loyer mensuel d’une location traditionnelle.

Le calcul devrait commencer par :

Tarif moyen par nuit × nombre de nuits réellement louées

Il faut ensuite soustraire les dépenses propres à la location à court terme :

• commissions des plateformes;
• ménage non refacturé;
• buanderie et fournitures;
• gestion externe;
• services publics;
• Internet;
• assurance supplémentaire;
• permis et enregistrement;
• entretien accéléré;
• remplacement des meubles;
• réparations et dommages;
• déplacements;
• périodes d’inoccupation;
• valeur du temps du propriétaire.

La taxe sur l’hébergement, la TPS et la TVQ perçues pour le gouvernement ne constituent pas un revenu véritable du propriétaire.

Prévoir plusieurs scénarios

Une projection prudente devrait comprendre au moins trois scénarios :

• un scénario défavorable avec un faible taux d’occupation;
• un scénario probable fondé sur des comparables réalistes;
• un scénario favorable qui ne suppose pas une occupation parfaite.

Il est préférable d’effectuer les prévisions mois par mois. Un taux d’occupation annuel moyen peut masquer plusieurs mois déficitaires.

Comparer avec une location à bail

La location à court terme devrait être comparée avec le revenu net qu’aurait généré une location traditionnelle.

Un revenu brut Airbnb plus élevé n’est pas nécessairement plus avantageux si le propriétaire doit consacrer beaucoup de temps à la gestion, payer un gestionnaire et remplacer fréquemment le mobilier.

15. Documents à conserver

Le propriétaire devrait conserver un dossier complet comprenant notamment :

• la confirmation du zonage municipal;
• les permis et certificats;
• le certificat d’enregistrement touristique;
• les preuves de renouvellement;
• les copies des annonces;
• la déclaration de copropriété;
• l’autorisation du prêteur, s’il y a lieu;
• la police d’assurance;
• les rapports détaillés des plateformes;
• le calendrier des réservations;
• le nombre de nuits louées;
• les factures remises aux voyageurs;
• les taxes perçues et remises;
• les remboursements;
• les factures de dépenses;
• les relevés bancaires;
• les contrats de ménage et de gestion;
• les preuves de paiement;
• les photographies des dommages;
• la correspondance avec les voyageurs et les autorités.

Les documents doivent permettre de distinguer les revenus, les taxes, les frais de plateforme et les montants réellement reçus.

Conclusion

La location à court terme peut être intéressante, mais elle ne constitue pas un revenu passif simple.

Avant de publier une annonce, le propriétaire doit vérifier le zonage municipal, les règles de copropriété, son financement, ses assurances et les exigences d’enregistrement. Il doit également comprendre la taxe sur l’hébergement, la TPS, la TVQ et les déclarations gouvernementales applicables.

Sur le plan financier, le tarif par nuit ne suffit pas pour évaluer la rentabilité. Il faut tenir compte du taux d’occupation, du ménage, des commissions, de l’usure, des risques, de la distance et du temps consacré à la gestion.

Une décision prudente repose donc sur trois éléments :

1. une confirmation écrite que l’activité est autorisée;
2. une organisation fiable pour gérer les voyageurs et les urgences;
3. une projection de rentabilité réaliste comparée à une location avec un bail.

Pour faciliter cette analyse, téléchargez notre formulaire Excel consacré à la location à court terme. Il comprend une checklist de conformité, les principales obligations, les risques à évaluer et un calculateur permettant de comparer plusieurs scénarios avec une location traditionnelle.

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Cet article présente de l’information générale seulement. Les règles applicables peuvent varier selon la municipalité, le type d’établissement, les services offerts et la situation du propriétaire. Une validation auprès des autorités concernées et de professionnels qualifiés peut être nécessaire avant de commencer l’exploitation.

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