Dépenses courantes ou dépenses en capital pour un immeuble locatif

Lorsqu’un propriétaire engage une dépense pour un immeuble locatif, il doit déterminer s’il s’agit d’une dépense courante ou d’une dépense en capital. Cette distinction est importante, puisque le traitement fiscal n’est pas le même.

Une dépense courante admissible peut généralement être déduite entièrement dans l’année où elle est engagée. Une dépense en capital doit plutôt être ajoutée au coût du bien concerné. Selon la nature du bien et les règles applicables, une déduction pour amortissement, appelée DPA, pourrait ensuite être demandée.

La classification d’une dépense ne dépend pas uniquement de son montant. Il faut examiner la nature des travaux, leur objectif, l’état de l’immeuble avant et après les travaux ainsi que les circonstances dans lesquelles la dépense a été engagée.

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Dépenses courantes ou dépenses en capital d’un immeuble locatif

1. Qu’est-ce qu’une dépense courante?

Une dépense courante sert généralement à entretenir ou à réparer un bien afin de le maintenir en bon état ou de le remettre essentiellement dans son état antérieur.

Elle ne procure normalement pas une amélioration durable importante et ne crée pas un nouveau bien distinct.

Lorsqu’elle est raisonnable, engagée pour gagner un revenu de location et appuyée par des pièces justificatives, une dépense courante peut généralement être déduite dans l’année où elle est engagée.

Exemples de dépenses généralement courantes

Voici quelques exemples :

• repeindre un logement avec une peinture et un fini comparables;
• réparer une fuite localisée;
• remplacer quelques bardeaux endommagés;
• réparer une partie de la plomberie ou de l’électricité sans en augmenter la capacité;
• remplacer une valve, un robinet ou une pièce défectueuse par un modèle comparable;
• réparer ou renforcer un escalier existant;
• effectuer le nettoyage normal de l’immeuble;
• faire l’entretien préventif d’un système;
• effectuer le déneigement ou l’entretien courant du terrain;
• réparer un mur, un plancher ou une porte endommagés;
• remplacer une petite composante d’un système existant sans améliorer l’ensemble du système.

Une dépense importante peut tout de même être considérée comme courante. Par exemple, si plusieurs travaux d’entretien ont été reportés pendant quelques années et sont finalement effectués en même temps, le montant total élevé ne transforme pas automatiquement ces dépenses en dépenses en capital.

2. Qu’est-ce qu’une dépense en capital?

Une dépense en capital sert généralement à :

• acheter ou construire un bien;
• ajouter un nouvel élément à l’immeuble;
• remplacer un bien distinct;
• améliorer la qualité, la capacité ou la durée utile d’un bien;
• procurer un avantage durable pendant plusieurs années;
• rendre utilisable ou louable un immeuble nouvellement acquis;
• effectuer certains travaux en prévision de la vente de l’immeuble.

Une dépense en capital n’est normalement pas déduite entièrement dans l’année. Elle doit plutôt être ajoutée au coût en capital du bien approprié, par exemple le bâtiment, un équipement distinct ou, dans certains cas, le terrain.

Exemples de dépenses généralement en capital

Voici quelques exemples :

• acheter un immeuble locatif;
• construire un nouvel immeuble;
• ajouter un logement, une pièce, un garage, un balcon ou une structure;
• installer un nouveau système permanent qui n’existait pas auparavant;
• acheter un réfrigérateur, une cuisinière ou un autre électroménager fourni au locataire;
• acheter du mobilier pour un logement loué meublé;
• installer une thermopompe ou un autre équipement durable;
• améliorer considérablement la capacité d’un système électrique ou de plomberie;
• remplacer un élément existant par une solution nettement supérieure;
• effectuer des travaux majeurs nécessaires pour rendre louable un immeuble usagé nouvellement acquis;
• payer certains frais juridiques, d’inspection, d’évaluation ou d’arpentage liés à l’acquisition;
• payer les droits de mutation immobilière;
• effectuer une rénovation majeure qui transforme substantiellement l’immeuble.

3. Les principaux critères à examiner

Aucun critère ne permet à lui seul de déterminer avec certitude le traitement fiscal. Il faut considérer l’ensemble des faits.

La dépense procure-t-elle un avantage durable?

Une dépense qui procure une utilité ou un avantage pendant plusieurs années constitue un indice de dépense en capital.

À l’inverse, une dépense qui doit être répétée périodiquement ou après une période relativement courte constitue davantage un indice de dépense courante.

Par exemple, repeindre un revêtement de bois constitue généralement de l’entretien courant. Remplacer ce revêtement par un matériau plus durable et nettement différent peut plutôt constituer une amélioration en capital.

Les travaux entretiennent-ils ou améliorent-ils le bien?

Une dépense visant à remettre le bien dans son état ou sa fonction d’origine est généralement courante.

Une dépense qui améliore le bien au-delà de son état initial, augmente sa capacité ou prolonge considérablement sa durée utile est plus susceptible d’être en capital.

Il faut comparer l’état du bien immédiatement avant les travaux avec son état après les travaux. L’augmentation de la valeur marchande de l’immeuble n’est pas, à elle seule, un critère déterminant.

La dépense vise-t-elle une composante ou un bien distinct?

La réparation ou le remplacement d’une composante faisant partie d’un ensemble plus important peut être une dépense courante si les travaux ne constituent pas une amélioration.

Par exemple, le remplacement d’une partie d’un système électrique peut être courant lorsque les travaux rétablissent simplement son fonctionnement.

À l’inverse, l’achat d’un bien autonome, comme un réfrigérateur, une cuisinière, un meuble ou certains équipements, constitue généralement une dépense en capital. Ce bien pourrait appartenir à une catégorie d’amortissement différente de celle du bâtiment.

Le montant de la dépense est-il important?

Le montant peut être un indice, mais il ne doit jamais être le seul critère.

Une dépense élevée peut demeurer courante si elle représente des travaux normaux de réparation ou d’entretien accumulés. Une dépense relativement faible peut être en capital si elle correspond à l’acquisition d’un nouveau bien ou à une amélioration durable.

Il faut donc comparer le montant à la valeur du bien, tout en analysant surtout la nature et l’objectif des travaux.

Les travaux ont-ils été effectués immédiatement après l’achat?

Les travaux nécessaires pour rendre utilisable ou louable un immeuble usagé nouvellement acquis sont généralement considérés comme des dépenses en capital.

Par exemple, un propriétaire achète un immeuble en mauvais état à un prix réduit et doit refaire plusieurs éléments avant de pouvoir accueillir des locataires. Même si certains travaux auraient normalement été considérés comme des réparations courantes dans un immeuble déjà exploité, leur lien avec l’acquisition peut entraîner leur capitalisation.

Il est alors important de conserver :

• le rapport d’inspection préachat;
• l’offre d’achat et l’acte de vente;
• les photographies prises avant les travaux;
• les soumissions;
• les factures détaillées;
• la date à laquelle l’immeuble est devenu prêt à être loué.

Les travaux ont-ils été effectués en prévision d’une vente?

Les réparations effectuées spécialement pour permettre ou faciliter la vente d’un bien, ou comme condition de vente, peuvent être considérées comme des dépenses en capital.

Toutefois, si les réparations auraient été effectuées de toute façon dans le cours normal de l’exploitation et que la décision de vendre est survenue par la suite, elles peuvent conserver leur caractère courant.

L’intention du propriétaire et la chronologie des événements doivent être documentées.

4. Les travaux qui doivent être analysés selon les faits

Certains travaux ne peuvent pas être classés automatiquement. Leur traitement dépend de leur ampleur, de la qualité des matériaux, de l’état initial du bien et de leur intégration à un projet plus vaste.

Remplacement d’une toiture

Une réparation localisée ou le remplacement de quelques bardeaux est généralement une dépense courante.

Le remplacement complet d’une toiture peut également être courant lorsque les nouveaux matériaux sont comparables et que les travaux servent essentiellement à remettre l’immeuble dans son état normal. Toutefois, une modification importante de la structure, l’ajout d’un nouvel élément ou l’utilisation d’une solution nettement supérieure peut indiquer une dépense en capital.

Remplacement des fenêtres

Le remplacement d’une ou de quelques fenêtres endommagées par des fenêtres comparables peut être courant.

Le remplacement de toutes les fenêtres d’un immeuble, particulièrement si les nouvelles fenêtres améliorent considérablement l’efficacité énergétique, la qualité ou la durée utile du bâtiment, doit être analysé plus attentivement.

Travaux de plomberie ou d’électricité

Une réparation ponctuelle est généralement courante.

La réfection d’une grande partie du réseau, l’augmentation de la capacité électrique ou l’installation d’un système plus performant peut constituer une dépense en capital.

Rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain

Le remplacement de certaines composantes endommagées par des éléments comparables peut être courant.

Une rénovation complète comprenant une nouvelle configuration, des matériaux nettement supérieurs ou l’ajout de nouveaux équipements est plus susceptible d’être en capital.

Travaux après un sinistre

Le traitement fiscal dépend notamment :

• de l’ampleur des dommages;
• de l’état du bien avant le sinistre;
• de la nature exacte des travaux;
• des améliorations effectuées pendant la reconstruction;
• des indemnités d’assurance reçues ou à recevoir.

Les travaux qui servent uniquement à rétablir le bien peuvent avoir un traitement différent des améliorations ajoutées pendant la reconstruction. Les indemnités d’assurance doivent également être communiquées au comptable.

5. Une facture peut contenir des dépenses courantes et en capital

Un même projet peut comprendre plusieurs éléments ayant des traitements fiscaux différents.

Par exemple, un entrepreneur peut :

• réparer une partie de la plomberie existante;
• remplacer un appareil sanitaire par un modèle comparable;
• ajouter une nouvelle salle de bain;
• installer un équipement qui n’existait pas auparavant.

Les deux premiers éléments pourraient être courants, tandis que les deux autres pourraient être en capital.

Il est donc recommandé de demander une facture détaillée qui sépare :

• chaque travail effectué;
• les matériaux utilisés;
• la main-d’œuvre;
• les réparations;
• les améliorations;
• les biens et équipements distincts.

Une facture indiquant seulement « rénovations : 40 000 $ » ne contient pas suffisamment d’information pour effectuer une analyse fiscale adéquate.

6. Traitement des dépenses en capital

Une dépense en capital doit être attribuée au bon bien. Elle ne s’ajoute pas toujours automatiquement au coût du bâtiment.

Il peut être nécessaire de répartir les coûts entre :

• le terrain;
• le bâtiment;
• les électroménagers;
• le mobilier;
• les équipements;
• les systèmes distincts;
• les autres biens amortissables.

Le terrain n’est pas amortissable. Le bâtiment et les biens distincts peuvent appartenir à différentes catégories de DPA.

Prix de base rajusté et DPA

Le prix de base rajusté, ou PBR, sert principalement à calculer le gain ou la perte en capital lors de la vente du bien.

La déduction pour amortissement, ou DPA, permet dans certaines situations de déduire progressivement le coût en capital d’un bien amortissable. Son calcul repose notamment sur le coût en capital et la fraction non amortie du coût en capital, appelée FNACC.

Le PBR et la FNACC sont donc deux suivis distincts. Une amélioration en capital peut avoir une incidence sur ces calculs, mais la DPA réclamée ne réduit pas automatiquement le PBR.

La décision de demander une DPA doit être prise avec prudence. Une DPA réclamée au fil des années peut notamment entraîner une récupération d’amortissement lors de la vente.

7. Frais engagés pendant une construction ou une rénovation majeure

Des règles particulières peuvent s’appliquer à certains frais engagés pendant la construction, la rénovation ou la modification importante d’un immeuble afin de le rendre louable.

Ces coûts accessoires peuvent notamment comprendre :

• les intérêts;
• les frais juridiques;
• les frais comptables;
• les impôts fonciers.

Selon les circonstances, ces montants peuvent être déductibles dans certaines limites ou devoir être ajoutés au coût en capital du bâtiment.

La période de construction ou de rénovation se termine généralement à la première des dates suivantes :

• la date de la fin des travaux;
• la date à laquelle 90 % ou plus de l’immeuble est loué.

Il faut donc conserver les dates précises de début et de fin des travaux ainsi que la date d’occupation des logements.

Pour plus de détails, consultez les renseignements de l’ARC sur les dépenses en capital dans des situations particulières.

8. Travaux favorisant l’accessibilité

Certaines dépenses qui seraient normalement considérées comme des dépenses en capital peuvent être déductibles dans l’année lorsqu’elles servent à adapter un immeuble aux besoins de personnes handicapées.

Ces travaux peuvent notamment comprendre :

• l’installation de rampes intérieures ou extérieures;
• l’installation d’un ouvre-porte à commande manuelle;
• la modification d’une salle de bain;
• la modification d’un ascenseur ou d’une porte;
• l’installation de certains dispositifs visuels, auditifs ou adaptés.

Au Québec, le propriétaire doit notamment vérifier les conditions applicables et conserver le formulaire TP-157, Attestation d’admissibilité des dépenses de rénovation ou de transformation, lorsqu’il est requis.

Consultez les précisions de Revenu Québec sur les dépenses en capital.

9. Dépenses personnelles et portion occupée par le propriétaire

Lorsqu’un propriétaire habite une partie de l’immeuble, seule la portion raisonnablement attribuable à la partie locative peut généralement être considérée dans le calcul du revenu de location.

La répartition peut notamment tenir compte :

• de la superficie occupée personnellement;
• de la superficie louée;
• de l’utilisation réelle des espaces communs;
• de la nature particulière des travaux.

Une réparation effectuée uniquement dans le logement personnel du propriétaire ne constitue pas une dépense de location. Une dépense visant l’ensemble de l’immeuble doit être répartie selon une méthode raisonnable et constante.

Pour une dépense en capital, il faut également déterminer quelle partie du coût appartient à la portion locative et quelle partie appartient à la portion personnelle.

10. Documents à conserver

Le propriétaire devrait conserver suffisamment de renseignements pour démontrer la nature et l’objectif de chaque dépense.

Les documents utiles comprennent notamment :

• les factures détaillées;
• les soumissions;
• les contrats;
• les preuves de paiement;
• les photographies avant et après les travaux;
• les rapports d’inspection;
• les plans et permis;
• les échanges avec les entrepreneurs;
• les garanties;
• les preuves des indemnités d’assurance;
• les renseignements sur les subventions et remboursements reçus;
• la date de mise en service des équipements;
• une explication de la raison des travaux.

Pour un projet important, il est préférable de documenter les faits au moment des travaux plutôt que plusieurs années plus tard, au moment de la vente ou d’une vérification fiscale.

11. Comment utiliser le fichier Excel d’Impotax

Le fichier Excel d’Impotax contient un onglet intitulé « Courante ou capital » permettant de documenter les travaux effectués sur un immeuble locatif.

Pour chaque dépense :

1. inscrivez une ligne distincte pour chaque travail ou composante;
2. indiquez la date, l’immeuble concerné et le montant;
3. précisez si les travaux rétablissent l’état initial;
4. indiquez s’ils procurent une amélioration ou un avantage durable;
5. déterminez s’il s’agit d’un bien distinct;
6. précisez si les travaux ont été effectués après l’achat pour rendre l’immeuble louable ou en prévision d’une vente;
7. ajoutez une justification et la liste des documents disponibles.

Le résultat produit par le fichier constitue une indication. Il ne remplace pas l’analyse du comptable lorsque les travaux sont importants, mixtes ou incertains.

12. Erreurs fréquentes à éviter

Voici les erreurs les plus courantes :

• déduire immédiatement toutes les rénovations;
• considérer automatiquement toute dépense élevée comme une dépense en capital;
• considérer automatiquement le remplacement complet d’une composante comme une dépense courante;
• ne pas séparer les réparations des améliorations;
• inscrire une facture globale sans obtenir de ventilation;
• ajouter toutes les dépenses en capital au coût du bâtiment sans distinguer le terrain et les biens autonomes;
• confondre le PBR avec la FNACC;
• oublier de déclarer une indemnité d’assurance ou une subvention;
• réclamer la portion personnelle d’une dépense;
• ne pas conserver de photographies ni de factures détaillées;
• attendre la vente de l’immeuble avant de reconstituer le registre des améliorations.

Conclusion

La distinction entre une dépense courante et une dépense en capital repose sur les faits propres à chaque situation. Une réparation qui rétablit l’état initial du bien est généralement courante, tandis qu’un ajout, un nouveau bien ou une amélioration durable est généralement en capital.

En cas d’incertitude, il est préférable de conserver tous les documents, de séparer les différentes composantes du projet et de transmettre l’information complète à votre comptable. Une bonne classification permet de calculer correctement le revenu de location, la DPA, le PBR et les conséquences fiscales futures lors de la vente de l’immeuble.

Pour consulter les critères officiels, consultez la page de l’Agence du revenu du Canada sur les dépenses courantes ou en capital ainsi que les renseignements de Revenu Québec sur les dépenses en capital.

Cet article présente des renseignements généraux. Le traitement fiscal dépend de la nature des travaux, des faits particuliers et des règles applicables au moment où la dépense est engagée.

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